Apartamentele la bloc costa de doua ori mai mult decat fac

Preturile apartamentelor sint supraevaluate cu 100%, arata analiza evolutiei comparative pe ultimii trei ani a vinzarilor si a chiriilor. Nivelul chiriilor, care reflecta indeaproape cererea si oferta, a crescut cu aproximativ 50%. Preturile de vinzare s-au triplat.

Ultimii trei ani au consemnat o adevarata explozie a pietei imobiliare. Pe fondul unei cereri mari, alimentata de aparitia creditului ipotecar, preturile au crescut de aproximativ trei ori. Oferta nu a putut tine pasul, mai ales ca volumul constructiilor noi destinate marelui public a ramas la un nivel scazut.

Din punctul de vedere al resurselor clientilor, cresterea este acoperita doar pe jumatate. Chiriile, in cazul carora efortul financiar este strict limitat de nivelul veniturilor, au crescut de numai 1,5 ori. Presedintele Uniunii Patronale Imobiliare din Romania, Artur Silvestri, ne-a confirmat ca nivelul chiriilor confirma pulsul pietei.

Pe de alta parte, Silvestri este de parere ca in domeniul tranzactiilor de vinzare-cumparare nu exista o piata adevarata ci s-a instaurat „o dictatura a vinzatorilor“. Concret, in prezent oferta este foarte redusa din cauza ca multi proprietari „amina vinzarea in ideea mitologica ca peste citeva luni vor avea loc cresteri spectaculoase de preturi“, apreciaza Silvestri.

Banca poarta vina

Cumparatorii sint, astfel, pusi in situatia de a da pe un apartament mai mult decit face. Anul trecut, directorul de comunicare al Bancii Nationale, Adrian Vasilescu, avertiza chiar ca este posibil un crah pe piata apartamentelor.

In mediul bancar ingrijorarea este acuta. Reprezentantii bancilor comerciale se tem ca, in cazul in care preturile vor scadea, cei care au contractat credite ipotecare vor gasi mai rentabil sa renunte la credit si sa cedeze spre executare apartamentele pentru a-si cumpara altele la preturi mai mici.

Vina pentru aceasta situatie apartine insa chiar bancilor, care au acceptat rapoarte de evaluare disproportionate. Sub presiunea atit a vinzatorilor cit si a cumparatorilor, evaluatorii au ajutat la rostogolirea preturilor. Bancile au acceptat tacit aceasta situatie, pentru ca le aducea venituri mai mari.

Piata mahmura

Dupa euforia pietei imobiliare ar putea urma o dezmeticire dureroasa. Conform lui Artur Silvestri, creditele ipotecare au adus „efectul de fericire, adica un semidrog“. In sfirsit, cumparatorii aveau destui bani incit sa isi permita o locuinta. Silvestri a precizat insa ca incep sa apara primele incapacitati de plata.

Pe termen lung, analistii bancari apreciaza ca acestea ar putea crea o piata secundara destul de vizibila.

Pe de alta parte, investitiile in imobiliar au devenit deja nerentabile tocmai din cauza preturilor prea mari comparativ cu nivelul chiriilor. Astfel, daca in urma cu trei ani un apartament putea fi amortizat din chirii in aproximativ 8-10 ani, in prezent amortizarea ajunge pina la 20 de ani.

Majoritatea celor care inca mai investesc in apartamente spera intr-o crestere de preturi si mai accentuata.

Constructiile noi vor rezolva criza

Insa integrarea in Uniunea Europeana, in care speculatorii isi pun sperantele, ar putea, dimpotriva, sa le compromita investitiile. In Romania lipseste o oferta viguroasa pe sectorul constructiilor noi, iar companiile vestice cu putere financiara si de management mare ar putea profita de oportunitatile de cost din Romania pentru a vinde case mai ieftine si mai calitative.

In schimb, Artur Silvestri este de parere ca lucrurile ar putea fi rezolvate mult mai simplu, pornindu-se chiar de la politica de urbanism. Silvestri a explicat ca, de exemplu, orasul Bucuresti s-a putut dezvolta in anii ’30 datorita facilitatilor acordate antreprenorilor si beneficiarilor.

Astfel, pentru constructiile noi managementul urbanistic si utilitatile erau asigurate gratuit de municipalitate. In plus, regiile care se angajau in astfel de proiecte primeau o serie de facilitati si deduceri. •

Sinucideri imobiliare

Agentiile imobiliare au contribuit si ele la cresterea nejustificata a preturilor. In Romania, agentii imobiliari reprezinta interesul vinzatorilor, intrucit comisioanele sint direct proportionale cu pretul tranzactiilor. Din acest motiv, agentii imobiliari i-au incurajat pe proprietari sa ceara mai mult. Pe termen lung, aceasta atitudine s-a dovedit sinucigasa.

Intr-un singur an, numarul agentiilor imobiliare s-a injumatatit.

Cauzele dezechilibrului

„Defectiunea“ pietei imobiliare din Romania isi are originile in anul 1990, cind chiriasii statului au fost improprietariti la preturi modice. Fostele apartamente sociale au devenit tinta unor investitii care, daca ar fi fost orientate catre noi constructii, ar fi putut ajuta la rezolvarea crizei locative din Romania.

Dimpotriva, locuintele au fost redistribuite intr-o maniera care face ca o parte din apartamente sa iasa din circuitul locativ, fie ca au fost ocupate de firme, fie ca nu mai sint utilizate deloc.

De asemenea, in lipsa unor noi resurse de locuinte sociale, o mare parte din populatia tinara este obligata sa caute oferte de inchiriere in piata privata, la preturi care au o pondere oricum ridicata, raportate, la veniturile medii.