Creditul ipotecar ameninta sa inghita tot salariul

Romanii care au luat deja credite ipotecare risca sa plateasca rate cu mult mai mari decit credeau. Motivul este „legarea” dobanzii la acest tip de credit de dobanzile internationale de referinta, care variaza extrem de mult. Dobanda nu este astfel o decizie a bancii.

Perioada de maxima popularitate a creditului ipotecar in Romania s-a sfirsit. Motivele sint multiple: conditii mai severe de acordare a imprumuturilor, scumpirea locuintelor sau cresterea dobinzilor.

Piata internationala decide

Anul trecut, dobinzile pentru creditele in valuta ajunsesera la un nivel surprinzator de mic – 7%. Bancile au „descoperit“ atunci o metoda de calcul care aparent il avantaja pe client: raportarea la dobinzile internationale de referinta – LIBOR si EURIBOR. La acestea se adauga o marja proprie de 6-7%. Astfel, dobinda totala nu este o decizie arbitrara a bancii.

Decizia apartinea, intr-un fel, pietei internationale. Din pacate, cei doi indicatori au o marja de fluctuatie destul de mare. La momentul deciziei bancilor romanesti, indicele LIBOR scazuse aproape de 1%. Cu doar citiva ani inainte, inregistrase maxime de peste 7%. Fiecare punct procentual de crestere a dobinzii inseamna un efort suplimentar considerabil la plata ratelor.

Scenariul pesimist

Cei care au reusit sa ia credite cu 7% urmau sa plateasca, pentru fiecare 10.000 de dolari imprumutati, 78 de dolari pe luna in urmatorii 20 de ani. Ca urmare a cresterii LIBOR cu ceva mai mult de 1%, au crescut si dobinzile, iar ratele depasesc acum 90 de dolari pentru aceeasi suma.

In scenariul in care dobinzile LIBOR si EURIBOR vor atinge din nou maxime de 7-8%, bugetele familiale ale imprumutatilor vor fi date peste cap cu totul. Dobinda bancii ar putea ajunge in mod „natural“ la 14%, iar rata pentru fiecare 10.000 de dolari imprumutati – la 125 de euro, adica mai mult cu 60%.

Credit pentru credit

Exista o posibila metoda de iesire din aceasta situatie, care insa nu se practica in Romania: refinantarea. Concret, atunci cind o dobinda devine prea mare, imprumutatul contracteaza alt credit cu un cost mai mic si achita anticipat primul imprumut. Metoda are costurile ei: comisioane suplimentare la ambele institutii financiare. Se poate dovedi insa rentabila.

In Romania, refinantarea nu poate fi realizata din motive birocratice. Banca accepta transferul de ipoteca abia dupa ce primeste banii. Operatiunea este posibila doar daca proprietarul ipotecheaza alt imobil decit cel in cauza.

Rata tot mai mica

O alta metoda de a reduce cit mai mult influenta ratei dobinzii este contractarea de credite cu rate descrescatoare. Costurile totale sint mult mai mici. Pe 20 de ani, costurile cu dobinzile sint cu 25% mai reduse. In schimb, platile in primii ani de rambursare sint mult mai mari.

Creditele cu rate descrescatoare sint mai avantajoase pentru cei care au disponibilitati financiare peste pragul cerut de banca si care vor sa achite imprumutul cit mai repede. Ratele egale, pe de alta parte, au fost concepute pentru obtinerea unui credit cit mai mare la o rata cit mai mica.

Leul, fata in fata cu valuta

Indiferent in ce conditii s-ar lua, creditele sint avantajoase doar in valuta. Pe de-o parte, dobinzile in lei includ si inflatia urmatoarelor 12 luni, proiectata insa pe toata durata creditului. Ratele lunare ajung la un nivel aproape dublu comparativ cu un imprumut similar luat in valuta.

Avantajele creditelor in valuta se vad si in faptul ca dolarul si euro ramin la cotatii constante sau chiar se devalorizeaza in raport cu leul. In conditiile unei aprecieri prognozate de 3-4% pe an, aceste procente reprezinta bani care intra in buzunarul imprumutatului.

Riscul de evaluare

Unul dintre factorii importanti de risc, pe care bancile l-au luat deja in considerare, este valabilitatea evaluarii pe termen lung. Mai multi bancheri au avertizat ca este posibila o prabusire a preturilor pe piata, ceea ce ar face ca imprumutatii sa refuze sa-si mai plateasca ratele.

Daca preturile apartamentelor s-ar intoarce la nivelul initial, cumparatorii ar putea sa prefere executarea silita, apoi sa cumpere alta locuinta cu jumatate din banii pe care i-ar fi avut de dat la banca.

Creditul ipotecar nu a rezolvat nimic

In domeniul imobiliar, piata si-a spus cuvintul. Cumparatorii au „licitat“ pentru a beneficia de ceea ce ar fi avut si fara credit. Doar preturile au crescut, in beneficiul vinzatorilor si al bancii.

Creditul ipotecar a dus la cresteri spectaculoase de preturi pe piata imobiliara. Fata de acum 3 ani, locuintele sint de doua-trei ori mai scumpe. Inasprirea conditiilor de creditare de catre Banca Nationala a avut ca rezultat o calmare a cresterilor.

De avintul imobiliar au profitat si bancile, care au preferat sa perceapa dobinzi mai mari si sa obtina astfel niste bani care ar fi ajuns in buzunarele vinzatorilor. In domeniul imobiliar, piata si-a spus cuvintul – atit timp cit oferta este limitata si apar noi metode de incurajare a cererii (creditul ipotecar), preturile cresc in asa fel incit beneficiarii sa ramina aceiasi.

Banii cu ajutorul carora in urma cu 3 ani putea fi cumparat un apartament sint acum suficienti doar pentru avans. Cumparatorii au „licitat“ pentru a beneficia de ceea ce ar fi avut si fara credit. Doar preturile au crescut, in beneficiul vinzatorilor si al bancii.