Piata imobiliara: Guvernul anunta ordine in haos, urbanistii prevad procese si investitii oprite

Guvernul a adoptat recent o ordonanta prin care doreste sa opreasca haosul imobiliar. Ministrul Laszlo Borbely sustine ca prin masurile adoptate se va opri fenomenul derogarilor. Una dintre masurile adoptate de minister afecteaza direct investitiile imobiliare mari. Specialistii consultati de HotNews.ro sustin ca masurile ministerului nu vor putea fi aplicate din cauza modului haotic in care s-a construit pana acum. Specialistii mai spun ca, daca modificarile legislative vor fi aplicate, vor produce doua consecinte majore: numeroase procese in instanta intentate de investitorii imobiliari si oprirea unor investitii imobiliare.

• Prin ordonanta ministerului derogarea maxima admisa este de un etaj.
• Planurile Urbanistice Zonale vor fi eliberate doar dupa ce autoritatile locale emit un aviz de oportunitate.
• Primariile sunt obligate sa organizeze consultari publice atunci cand modifica normele urbanistice.

Ministrul Lászlo Borbely a declarat public ca a decis sa modifice legea 350/2001 printr-o ordonanta aprobata de Guvern pentru a opri fenomenul derogarilor in urbanism. “Am primit foarte multe reclamatii, nu numai din Bucuresti, ca nu se respecta Planul Urbanistic General ai ca se fac foarte multe derogari, iar derogarile au devenit lege, ceea ce nu este admisibil. Astfel, va fi limitat urbanismul derogatoriu prin consolidarea Planului Urbanistic General (PUG) ai incadrarea mult mai stricta a documentaţiilor de ordin inferior (PUZ, PUD). Autorizatiile de constructie vor fi emise in baza prevederilor Planului Urbanistic General pentru zonele pentru care exista reglementari privind regimul juridic, economic si tehnic al imobilelor”, a declarat Lászlo Borbely.

Ministrul Borbely sustine ca legislatia in domeniu are destul de multe carente si ca prin noile reglementari planurile urbanistice generale vor fi mai eficiente.

“Modificarea legii, aprobata acum, intareste planurile urbanistice generale aplicate prea putin eficient pana in prezent. Este de sperat ca prin aplicarea legii vor fi eliminate definitiv constructiile de case în terenuri inundabile sau in zone verzi”, a mai declarat László Borbély. Ordonanta care modifica legea 350/2001 (legea care reglementeaza amenajarea teritoriului si urbanismului) a fost adoptata in 27 august.

Potrivit reprezentantilor ministerului noile reglementari se aplica de la intrarea in vigoare dar ca cei care au depus cereri pentru eliberarea de autorizatii de construire anterior acestei date au la dispozitie sase luni, pana atunci se aplica reglementarile vechi ale legii.

De asemenea, reprezentantii ministerului au mentionat ca ordonanta din 27 august este doar prima masura si ca vor urma si alte modificari ale legiilor care reglementeaza urbanismul.

Restrictii la Planurile Urbanistice Zonale

O alta modificare adusa legii 350/2001 este limitarea eliberarii discretionare de Planuri Urbanistice Zonale (PUZ). Pana acum orice investitor imobiliar putea solicita aprobarea unui PUZ pentru parcela pe care dorea sa construiasca. Prin aceste PUZ-uri se modificau coordonatele tehnice ale parcelei respective prevazute in Planul Urbanistic General (PUG). Potrivit reprezentantilor Ministerului Dezvoltarii, prin PUZ-uri se modificau: regimul de inaltime, coeficientii de ocupare si utilizare a terenului, etc. Ordonanta din 27 august prevede ca Planurile Urbanistice Zonale nu pot fi eliberate decat pentru Unitatile Teritoriale de Referinta (UTR).

Reprezentantii ministerului au explicat ca de exemplu pana acum un investitor care are o suprafata de 1 hectar dintr-o Unitate Teritoriala de Referinta de 20 hectare, putea cere eliberarea unui PUZ doar pentru suprafata detinuta de el. Potrivit noii legi este interzisa eliberarea de PUZ-uri pentru anumite investitii imobiliare. Planurile Urbanistice Zonale vor fi eliberate doar pentru Unitati Teritoriale de Referinta. De asemenea PUZ-urile vor fi emise doar dupa ce autoritatea locala emite un aviz de oportunitate.

Potrivit reprezentantilor Ministerului Dezvoltarii, prin aceasta modificare se elimina situatiile in care pe aceasi UTR exista diferite PUZ-uri cu diferite coordonate tehnice. De asemenea prin noile modificari se diminueaza si puterea juridica a Planurilor Urbanistice de Detaliu. Pana in prezent prin Planul Urbanistic de Detaliu se putea modifica Procentul de Ocupare a Terenului. Potrivit noilor modificari ale legii 350/2001 Procentul de Ocupare a Teritoriului nu mai poate fii modificat prin PUD.

„Multi investitori isi vor modifica proiectele imobiliare”

In opinia consilierului juridic Florina Rosca, membru al Registrului Urbanistilor din

Schimbarile legislative afecteaza investitiile imobiliare Foto: Hotnews

Romania, acesta modificare a legii va avea doua efecte: blocarea unor investitii imobiliare si declansarea unui val de procese in instanta. “Multi investitori vor fi nevoiti sa abandoneze sau sa isi modifice proiectele imobiliare.

Pe de alta parte pot sa apara procese in care investitorii vor invoca precedente. Unitatile Teritoriale nu sunt omogene, adica exista case si blocuri. Potrivit noii legi pe un UTR ar trebui sa se construiasca doar un anumit tip de imobile dar cum sa aplici legea cand deja ai blocuri langa case si invers? De aici se vor naste procesele. Investitorii ar putea ataca ordonanta ca neconstitutionala”, a explicat Florina Rosca.

Ea a mai subliniat si faptul ca acesta reglementare se bazeaza pe principiul ca orasele sunt reglementate urbanistic foarte bine. “Se merge pe acest principiu dar se stie ca nu exista zone omogene, s-a construit haotic. De exemplu in Cluj sunt cartiere unde o strada e cu case una cu blocuri, deci pe acea zona nu se poate stabili daca e de case sau blocuri”, a mai explicat juristul Florina Rosca.

Derogari de maxim un etaj in plus

Una din modificarile aduse legii 350/2001 se refera la Coeficientul de Utilizare a Terenului (CUT). Pana acum acest coeficient putea fi modificat prin derogari de la Planul Urbanistic General. Potrivit noilor reglementari o modificare de peste 20% a CUT nu poate fi realizata decat din initiativa administratiei locale. Reprezentantii Ministerului Dezvoltarii au explicat ca pana in prezent un investitor sau o persoana fizica putea realiza un Plan Urbanistic Zonal prin care se prevedea modificarea CUT.

De exemplu daca in PUG se prevedea ca intr-o zona se pot construi doar imobile cu doua etaje, prin vechea lege se puteau solicita derogari pentru a construi imobile cu numar nelimitat de etaje. Legea a fost modificata astfel incat in acest moment derogarea maxima admisa este de un un etaj. Potrivit reprezentantilor ministerului prin acesta reglementare se doreste oprirea fenomenului aparitiei de blocuri izolate in zonele de case.

In opinia juristului Florina Rosca nici aceasta modificare nu este aplicabila in proportie de 100%. “Din nou se merge pe idea ca planurile urbanistice sunt facute foarte bine si ca exista parcele de teren omogene. Intr-o situatie ideala sigur ca aceasta modificare este benefica pentru ca, de exemplu, daca cumperi un teren intr-o zona de case ai siguranta ca nu se vor construi blocuri. Din pacate in majoritatea oraselor raul a fost facut deja. Cartierele nu sunt omogene. Va fi foarte greu de aplicat astfel ca primariile vor ajunge din nou la a cauta portite legislative pentru derogari”, a mai explicat Florina Rosca.

Consultari publice pentru modificarile urbanistice ale oraselor

Ministerul Dezvoltarii a prevazut in ordonata si implicarea cetatenilor in deciziile legate de urbanism. Mai precis, autoritatile locale sunt obligate sa organizeze consultari publice asupra modificarilor urbanistice. Potrivit, reprezentantilor ministerului aceste consultari vor fi organizate in principal cand vor fi propuse modificari esentiale ale reglementarilor urbanistice. Cum ar fi transformarea unui cartier de case intr-o zona in care se pot construi si blocuri.

Reprezentantii ministerului au mentionat ca in ceea ce priveste consultarea publica inca se lucreaza la metodologia de aplicare a acestei reglementari. In principiu, la consultarile publice poate participa orice persoana interesata iar autoritatile locale sunt obligate sa tina cont de opiniile exprimate in timpul consultarilor publice.

“Aceasta modificare nu aduce nimic nou deoarece consultarea publica era deja prevazuta in lege. Din pacate ea nu era aplicata pe deplin sau este prost inteleasa de catre populatie. De exemplu, eu am participat la sedinte de consultare publica unde unii vecini sustineau ca erau afectati de un imobil care se afla la 300 de metri de proprietatea lor. Daca nu se reglementeaza clar cum se vor desfasura aceste consultari publice, ele ar putea fi doar formale”, mai sustine Florina Rosca.

Dictionar de termeni:

• POT (Procentul de Ocupare al Terenului) = raportul dintre suprafata construita (amprenta la sol a cladirii ) si suprafata parcelei.

• CUT (Coeficientul de Ocupare a Terenului) = raportul dintre suprafata desfasurata (suprafata desfausurata a tuturor planselor) si suprafata parcelei. (Suprafata desfasurata a tuturor planselor reprezinta spre exemplu suprafata in metri patrati adunata a trei etaje a unei case n.red.)

• UTR (Unitate Teritoriala de Referinta) = subdiviziune urbanistica a teritoriului unitatii administrativ-teritoriale de baza, constituita pe criterii urbanistice similare sau omogene. UTR, avand de regula suprafata de 1-20 ha si in mod exceptional 100 ha, se delimiteaza pe limitele de proprietate, in functie de caracteristici, dupa caz: relief si peisaj cu caracteristici similare; evolutie istorica unitara intr-o anumita perioada; populatie cu structura omogena; sistem parcelar si mod de constituire omogene; folosinta de aceeasi natura ale terenurilor si constructiilor; regim juridic al imobilelor similar; reglementari urbanistice omogene referitoare la destinatia terenurilor si la indicii urbanistici.

• PUG (Plan Urbanistic General) = un proiect care face parte din programul de amenajare a teritoriului si de dezvoltare a localitatilor ce compun unitatea teritorial-administrativa de baza. Planurile Urbanistice Generale cuprind analiza, reglementari si regulament local de urbanism pentru intreg teritoriul administrativ al unitatii de baza (suprafete din intravilan, cat si din extravilan). In acelasi timp, PUG-ul stabileste norme generale, pe baza carora se elaboreaza mai apoi in detaliu, la scara mai mica, PUZ-urile si apoi PUD-urile.

• PUZ (Planul Urbanistic Zonal) = Un proiect care are caracter de reglementare specifica detaliata a dezvoltarii urbanistice a unei zone din localitate (acoperind toate functiunile: locuire, servicii, productie, circulatie, spatii verzi, institutii publice, etc.) si asigura corelarea dezvoltarii urbanistice complexe a zonei cu prevederile PUG-ului localitatii din care face parte. Prin PUZ se stabilesc obiectivele, actiunile, prioritatile, reglementarile de urbanism (permisiuni si restictii) necesar a fi aplicate in utilizarea terenurilor si conformarea constructiilor din zona studiata (PUZ-ul reprezinta o faza premergatoare realizarii investitiilor, prevederile acestuia realizandu-se etapizat in timp, functie de fondurile disponibile).

• PUD (Plan Urbanistic de Detaliu) = PUD-ul reprezinta documentatia prin care se asigura conditiile de amplasare, dimensionare, conformare si servire edilitara, a unuia sau mai multor obiective, pe o parcela, in corelare cu functiunea predominanta si vecinatatile imediate. Este de fapt documentul consultat de comisia de urbanism atunci cand este cerut un Certificat de Urbanism sau o Autorizatie de Construire; daca nu exista PUD pentru terenul respectiv, Primaria cere mai intai intocmirea lui, pe baza PUG-ului si PUZ-ului.